Fast rente tordner frem hos boligejerne
Friske tal fra Nationalbanken viser, at lån med fast rente er i hopla hos de danske boligejere.
Ved udgangen af maj havde boligejerne fastforrentede lån for i alt 741,2 mia. kr., mens det for blot et år siden var 665,9 mia. kr. En årlig stigning på den gode side af 75 mia. kr., som svarer til mere end 11,3%.
En årlig stigning på mere end 11% er ret så markant, og det er samtidig det højeste i fire år. De fastforrentede lån har i en længere periode været boligejernes foretrukne valg, men på det seneste er efterspørgslen altså skruet yderligere i vejret. Renten er i år banket ned på rekordlave 1%, og det er en overskyggende årsag til, at de fastforrentede lån buldrer afsted i øjeblikket med en hastighed, vi ikke har set siden 2015.
Mens lån med den længste rentebinding tordner derudad hos boligejerne, så er lån med variabel rente slået i bakgear. Her er der forsvundet lån for godt 14 mia. kr. siden sidste år, som svarer til et fald på 1,6%.
Den store efterspørgsel efter fast rente betyder, at den samlede andel af fastforrentede lån hos boligejerne stiger og lyder i dag på 46%. For fem år siden lød andelen af fast rente på 33%. Udviklingen giver et væsentligt mere robust boligmarked over for stigende renter. Ét er på husholdningsbudgettet, hvor en rentestigning preller af på boligejere med fast rente. Noget andet er på boligopsparingen, hvor en mærkbar og hurtig rentestigning kan lægge et nedadgående tryk på boligpriserne. Her er fordelen med det fastforrentede 1%-lån, at værdien af gælden i boligen ligeledes falder med en rentestigning og på den måde beskytter boligopsparingen.
Med rentefaldet som den primære årsag til stigningen i efterspørgslen efter fast rente i 2019, så er det ikke eneste årsag til, at efterspørgslen generelt er meget høj. Der er gennem den senere årrække kommet flere myndighedstiltag, som begrænser udbredelsen af lån med variabel rente samt lån med afdragsfrihed, senest ved indgangen til 2018 med God Skik i Boligkredit. Her oplever de mest gældssatte boligejere begrænsede muligheder for at vælge lån med variabel rente eller afdragsfrihed. Hertil er bidragssatsen steget mest på lån med variabel rente og afdragsfrihed.
Høj efterspørgsel eliminerer risiko på 1%-lån
Det 30-årige fastforrentede 1%-lån, som aktuelt er boligejernes altoverskyggende favorit, blev for første gang en mulighed i starten af april. Når et nyt lån åbner med en tom obligationsserie, vil der i begyndelsen være en iboende risiko forbundet med lånet, som er indlåsning. Indlåsningsrisiko betyder, at boligejeren risikerer at skulle indfri lånet på et fremtidigt tidspunkt til en højere kurs end ellers som følge af en lille obligationsserie, som få investorer ejer.
Risikoen falder dog i takt med, at flere og flere optager lånet, og situationen er nu den, at vi i Totalkredit kan eliminere risikoen for indlåsning – både på 1%-lån med og uden afdrag. Vi ser gerne, at obligationsserierne vokser sig til den gode side af 5 mia. kr. for at kunne eliminere risikoen for indlåsning, og det er nu tilfældet. På 1%-lånet med afdrag lyser seriestørrelsen nu på lige knap 9 mia. kr., mens det afdragsfrie 1%-lån netop i dag runder 5 mia. kr.
