Historisk stor konverteringsbølge nu en realitet

Alene i sidste uge blev der indfriet lån for 27 mia. kr. Den eksisterende rekord er fra 2005 og lyder på 123 mia. kr.

Vi kan med dagens tal konstatere, at den historisk store konverteringsbølge nu er en realitet. Aldrig er der konverteret lån for så mange milliarder kroner, som vi er vidne til lige nu, og der er endnu tre dage tilbage til fristen. Jeg tror på, at indfrielserne kan tage et ret stort spring i den sidste tid og nærme sig 180 mia. kr. Der er fart på.

Især det fastforrentede 30-årige 1%-lån står højt på ønskelisten hos boligejere, som konverterer lånet. I juni stod de fastforrentede lån for 85% af lånetilbuddene i Totalkredit, og i juli kan tallet gå hen og blive endnu højere. Der er massivt tryk på lånetilbuddene lige nu, og den historisk store konverteringsbølge kommer til at sætte sit tydelige aftryk.

Kursniveauerne er ganske skarpe i øjeblikket med en kurs på lån m. afdrag over 98, mens den afdragsfrie variant har en aktuel kurs omkring 97. En nedkonvertering fra 2% til 1% m. afdrag vil resultere i et ydelsesfald på 190 kr. om måneden efter skat pr. mio. Samtidig stiger afdraget 490 kr. Omkostningerne er tjent hjem på under 2 år, og skal kurstabet også tjenes hjem, går der samlet omkring 4½. Der er i dag i omegnen af 350.000 boligejere med 2%-lån, mens der er omkring 150.000 boligejere med 2,5% eller endnu højere i rente.

Står man med konverteringsovervejelser til denne frist, men af den ene eller anden årsag ikke når det, så er der en ny frist om tre måneder. Jeg forventer, at 1%-lånet fortsat vil være toneangivende på det tidspunkt og til en ganske fornuftig kurs, men det er langtfra noget, jeg kan garantere. Kursfølsomheden på obligationerne er ekstremt høj og dikteres i overvejende grad af kræfter uden for landets grænser. Man kan som boligejer ikke gøre en pind ved kursudviklingen andet end at iagttage, hvordan mulighederne konstant ændrer sig. Min anbefaling er så vidt muligt at forholde sig til den aktuelle mulighed og ikke en eventuel mulighed om tre måneder, som jeg forventer, men ikke kan garantere, er der. Den høje kursfølsomhed giver desuden et tungt argument for at kurssikre det nye lån, hvis man står midt i en konvertering.

Udlandet satte skub i dansk konverteringsbølge

Samtidig viser tal fra Nationalbanken, at de udenlandske investorer købte massivt op i danske obligationer bag boligejerens fastforrentede lån i juni. Den store udenlandske interesse for obligationerne er med til at sende kurserne i vejret og har dermed haft en afgørende rolle i kursstigningen og konverteringsmulighederne for boligejerne. I takt med det massive udenlandske opkøb i juni begyndte 1,5%-lånet at lægge afstand til kurs 100, som for alvor banede vejen for 1%-lånet, som netop er det lån, som boligejerne konverterer til i øjeblikket.

I juni steg udlandets beholdning af obligationer bag danskernes fastforrentede lån med 52 mia. kr. og ejer nu for i alt 439 mia. kr. Den store efterspørgsel resulterer i en stigende udenlandsk ejerandel på 33,4%, som er det højeste nogensinde. Måneden før var udlandets ejerandel af obligationer bag de fastforrentede lån på 31% og tilbage i 2012 nede under 10%.

Selvom der er meget lave renter på danske realkreditobligationer til gavn for boligejerne, så står obligationerne som en eftertragtet vare hos investorerne. En rente på 1% eller 1,5% betyder, sammen med den høje sikkerhed som danske realkreditobligationer står for, at udenlandske investorer retter blikket mod Danmark i jagten på en sikker investering med et fornuftigt afkast. Den høje udenlandske interesse skal desuden ses i lyset af centralbankernes fortsatte støvsugen af obligationer.