Teknikalitet om længere løbetid taler også for at konvertere nu

Efter vi har set virussen sprede sig til flere kontinenter herunder Europa, er kursen steget yderligere, og den ligger for tiden en smule under kurs 98. Vi er derfor ikke langt fra rekorden fra udgangen af august sidste år, hvor kursen rundede 98,6.

Den højere kurs gør det endnu mere relevant for boligejere med et 2% fastforrentet 30-årigt lån at overveje at konvertere ned til et 0,5%-lån. Også for boligejere, der i dag har et 1,5%-lån, er et 0,5%-lån begyndt at være interessant. Især for dem med lang tidshorisont og en stor restgæld.

Ingen ved om renten skal endnu længere ned. Men én ting ligger imidlertid fast og taler for at konvertere nu. Efter den 1. september i år får Totalkredit og Nykredits fastforrentede obligationer nemlig en tre år længere løbetid. Det kaldes et årgangsskifte. For danskernes foretrukne lån betyder det, at det 30-årige fastforrentede lån fra 1. september 2020 vil blive finansieret igennem en obligation med udløb i 2053 frem for 2050. Lyder det som en teknikalitet, som kun realkreditnørder og finansielle investorer interesser sig for? Så har du nok ret. Men det bør i den grad interessere de boligejere, der går med tanker om, at udnytte de meget lave renter, som corona-udbruddet har medført. Den længere løbetid på obligationen bag kundernes lån vil nemlig isoleret set give en lavere kurs fra 1. september.

Udover at kursen isoleret set bliver lavere efter 1. september, så arbejder tiden også imod boligejere på andre fronter. Med det nuværende renteniveau bliver renteudgifterne højere, hvis en boligejer ser tiden an og bliver i fx et 2% fastforrentet lån, frem for at konvertere til det billigere 0,5%-lån. Jo længere tid boligejere med et 1,5%- eller 2%-lån venter med at lægge om, jo længere tid går der, før de kan indkassere besparelsen fra de lavere renter.

Ved at vælge at omlægge til et fastforrentet lån med afdrag og en rente på 0,5% nu, får boligejeren desuden fordelen af en meget likvid obligation, idet den allerede er bygget op til 22,4 mia. kr. hos Totalkredit og Nykredit. Når vi til september forlænger udløbstidspunktet med 3 år, så begynder vi forfra med opbygningen af nye obligationer. Og dermed går der lidt tid, før obligationsserien er likvid. Der er en lille risiko for, at en ny obligationsserie bliver så lille, at den er illikvid. Det kan have indflydelse på boligejernes omkostninger ved at indfri lånet på et senere tidspunkt.

Boligejere med fastforrentede 30-årige 1,5%- og 2%-lån har dermed adskillige grunde til at omlægge nu frem for at vente.

Baggrund
Det er ikke kun hos Totalkredit og Nykredit, at der finder årgangsskifte sted i år. Det er det enkelte realkreditinstitut, der beslutter, hvor længe de ønsker at anvende en årgang og dermed hvor ofte der skal foretages årgangsskifte på fastforrentede obligationer. Der har dog vist sig en markedsstandard, hvor der sker udskiftning hvert tredje år.

De øvrige institutter står derfor over for tilsvarende åbninger i løbet af de kommende måneder. Totalkredit og Nykredits tidlige udmelding om åbninger af de første obligationer, der udløber senere, skal ses i lyset af, at vi det seneste år har oplevet meget stor efterspørgsel efter fast rente. I det lys er det vigtigt for os, at vi har obligationer klar til at kunne imødekomme kundernes efterspørgsel, også for de kunder, der allerede nu eller i løbet af de kommende måneder ønsker at optage et fastforrentet lån med udbetaling på den anden side af 1. september i år, hvor det egentlige årgangsskifte finder sted. Det sikrer vi ved at åbne obligationerne allerede nu.