2023 var ikke et jubelår på boligmarkedet - men ét område var anderledes

På ejerlejelighedsmarkedet blev der på landsplan handlet 15.715 ejerlejligheder, hvilket ikke er prangende historisk set. Ses bort fra 2022 så skal vi nemlig tilbage til 2014 for at finde et år med færre solgte ejerlejligheder. For selvom antallet af solgte ejerlejligheder i København tog fart hen over sommeren og frem mod årsskiftet, så skete der ikke så meget med salget af ejerlejligheder i resten af landet. I København skal man derfor blot tilbage til 2018/2019-stykker for at finde lignende handelsaktivitet på ejerlejlighedsmarkedet som i 2023.

Ikke noget jubelår…

2023 var handelsmæssigt ikke noget jubelår på boligmarkedet, men heller ikke noget helt skidt år. Den første del af året var noget stille, men fra foråret begyndte danskerne stille og roligt at vende tilbage til boligmarkedet efter hen over efteråret og vintermånederne at have været i en noget dybere handelsdvale end normalt. De markant højere renter, høj inflation og den generelt store usikkerhed om  udsigterne for den økonomiske udvikling lå naturligvis bag opbremsningen på boligmarkedet i 2022. Samtidig skal man nok heller ikke underkende, at der blev flyttet virkelig meget i de forudgående år, og selvom der altid er et vist flyttebehov i befolkningen, så var der heller ikke helt så mange tilbage som stod på spring for at købe ny bolig.

København gik solo

I København var det anderledes. Her fik udsigten til højere boligskat efter årsskiftet flere til at slå til og købe sig en ejerlejlighed i byen i 2023. Det satte gang i handlerne og priserne, der overraskende nåede at stige med mere en 10%. I de øvrige større byer og det resterende af ejerlejlighedsmarkedet sås slet ikke sammen fremgang i hverken aktivitet eller priserne. De seneste års udvikling på boligmarkedet fortæller med al tydelighed, at priserne i Hovedstadsområdet og især i København er mere volatile end på resten af boligmarkedet. Det er der købere og sælgere reagerer først, der hvor priserne stiger mest og der priserne også faldt mest efter rentestigningerne. Derfor forventer vi, at den bemærkelsesværdige fremgang i 2023 også vil være med til at forstærke faldet i både handler og priser i 2024.

Så hvad kommer der til at ske nu?

Fra årsskiftet betyder nye boligskatteregler, at det med ét er blevet dyrere at købe ejerlejlighed og de dyreste huse. Højere boligomkostninger presser antallet af handler og priserne ned, og vi forventer da også, at priserne på ejerlejligheder vil falde i København i 2024. Der venter i vores optik dog ikke noget blodbad lige rundt om hjørnet på ejerlejlighedsmarkedet. Renterne er faldet de senere måneder, der er høj beskæftigelse og mange oplever pæne lønstigninger, hvilket vil holde hånden under prisfaldet. I lyset af den hurtige reaktion i priserne ovenpå rentestigningerne mener vi, at der bliver tale om en forholdsvis hurtig tilpasning i priserne til de højere boligskatter. En sådan udvikling vil så forventeligt lokke potentielle købere ud af busken og det vil ikke være usandsynlig at se handlerne begynde at stige når vi kommer hen mod sommeren. Det er dog ikke en let øvelse at spå meget konkret om timingen på ejerlejlighedsmarkedet og udviklingen kan blive både bedre og værre end vi på nuværende tidspunkt forventer. Sikkert er det dog, at fokus på netop udviklingen på ejerlejlighedsmarkedet i 2024 er stor, og der bliver spændende at følge, som tallene tikker ind.

Vendes blikket tilbage til markedet for huse på landsplan, så forventer vi, at antallet af hushandler vil fortsætte med at stige og også, at de nuværende prisstigninger fortsætter gennem 2024. Faldende boligskatter, rentefald, normaliseret inflation og lønstigninger understøtter fortsat prisfremgang. Samtidig steg huspriserne mange steder i landet betydeligt mindre under årene med lave renter end rentefaldene muliggjorde. Derfor var der for det første ikke behov for så stort prisfald efter rentestigningerne, og der er også bedre plads til yderligere fremgang hen over 2024 end i de dyreste boligområder.