Boligmarkedet tog revanche i 2023

Det betyder, at boligpriserne har nærmet sig pristoppen fra foråret 2022. Sæsonkorrigeres tallene ligger huspriserne nu 4,7% lavere end da de toppede, mens det tilsvarende tal for ejerlejligheder på landsplan er blot 1,4%. I København er priserne på ejerlejligheder steget hele 10,1% hen over 2023, og ligger nu 1,9% lavere end da de toppede i maj 2022. Ifølge de sæsonjusterede tal, så steg både hus- og ejerlejlighedspriserne ligeledes fra november til december hhv. med 0,6% og 0,8%.   

Et stærkt 2023 på boligmarkedet

Ovenpå en særdeles trist afslutning på 2022 tog boligmarkedet hen over 2023 i den grad revanche. Allerede to måneder inde i året var det slut med prisfald og både hus- og ejerlejlighedspriser er nu steget ti måneder i træk(sæsonkorrigeret). På landsplan nåede både hus- og ejelejlighedspriserne at falde 9% fra toppen i foråret 2022 til begyndelsen af 2023. Der er naturligvis regionale forskelle i boligprisudviklingen, og som så ofte så har det været i Hovedstadsområdet og København, at priserne har haft de største udsving. I København faldt priserne på ejerlejligheder 12% inden de igen begyndte at stige og det er også i det område, at boligpriserne er steget mest hen over 2023.

Det primære årsag bag prisfaldene var naturligvis rentestigningerne, men prisfaldene har dog slet ikke været store nok til at eliminere omkostningerne til højere renter ved et boligkøb. Så det er i dag fortsat betydeligt dyrere at købe en bolig end det var for få år siden og inden renterne steg. Alligevel ser vi et boligmarkedet som generelt er i fremgang og det har især været bemærkelsesværdigt at følge den kraftige prisstigning, som har fundet sted på ejerlejlighedsmarkedet i København. De købere, som har slået til, har været villige og haft mulighed for at købe til højere og højere priser, hvilket springer i øjnene idet priserne i lyset af de højere renter er høje. Vi kan da også se, at belåningsgraden ved et boligkøb generelt er faldet i 2023 i København og at køberne dermed har kunnet lægge en større egenbetaling end de krævede 5%. Så det har ikke været den typiske førstegangskøber, men i højere købere, som har en større formue bag sig, og som ikke har behov for fuld belåning, der har drevet priserne op.

Så hvad kommer der til at ske nu?

Fra årsskiftet betyder nye boligskatteregler, at det med ét er blevet dyrere at købe ejerlejlighed og de dyreste huse. Højere boligomkostninger presser priserne og vi forventer da også, at priserne på ejerlejligheder vil falde i København og andre steder vil falde i 2024. Der venter i vores optik dog ikke noget blodbad om hjørnet på ejerlejlighedsmarkedet. Renterne er faldet de senere måneder, der er høj beskæftigelse og mange oplever pæne lønstigninger, hvilket vil holde hånden under prisfaldet. I lyset af den hurtige reaktion i priserne ovenpå rentestigningerne mener vi, at der bliver tale om en forholdsvis hurtig tilpasning i priserne til de højere boligskatter. Det er ikke en let øvelse at spå meget konkret om timingen på ejerlejlighedsmarkedet og udviklingen kan blive både bedre og værre end vi på nuværende tidspunkt forventer. Sikkert er det dog, at fokus på netop udviklingen på ejerlejlighedsmarkedet i 2024 er stor, og der bliver spændende at følge, som tallene tikker ind.

Vendes blikket tilbage til markedet for huse på landsplan, så forventer vi at de nuværende prisstigninger fortsætter gennem 2024. Faldende boligskatter, rentefald, normaliseret inflation og lønstigninger understøtter fortsat prisfremgang. Samtidig steg huspriserne mange steder i landet betydeligt mindre under årene med lave renter end rentefaldene muliggjorde og derfor var der for det første ikke behov for så stort prisfald efter rentestigningerne, og der er også bedre plads til yderligere fremgang hen over 2024 end i de dyreste boligområder.