Nu er fast rente med afdrag mest udbredt hos boligejerne – ikke set i 10 år

Af alle udestående realkreditlån hos de danske boligejere står fast rente med afdrag i dag for 32,7%. Variabel rente uden afdrag står for 32,1%. De øvrige lånekombinationer, fast rente uden afdrag samt variabel rente med afdrag, står for henholdsvis 13% og 22%.

For første gang i 10 år er fast rente med afdrag det mest udbredte hos boligejerne, som ellers har vænnet sig til en tilværelse i skyggen af den mest risikable låntypes dominans på boligmarkedet. Men det magtforhold skifter altså nu, viser dagens tal fra Nationalbanken. Og der er mere i vente. Jeg forventer klokkeklart, at de mest sikre låntyper fortsætter med at vinde styrke. Jeg har svært ved at få øje på noget, som for alvor kan sætte en stopper for udviklingen mod større lånesikkerhed på boligmarkedet i den nærmeste fremtid. Lave renter uden sigte til for alvor at brage i vejret, forskellen mellem fast og variabel er på et 10-årigt lavpunkt, og så forsætter myndighedstiltag med at indfri dets potentiale.

Andelen af fastforrentede lån med afdrag ramte sit laveste i 2014 på under 22%. Dengang stod de variabelt forrentede lån med afdragsfrihed for mere end 44%.

Fast rente med afdrag tromler igennem og trækker stort set al opmærksomhed hos boligejerne i øjeblikket. Alene det seneste år er lånekombinationen steget med næsten 54 mia. kr. ud af en samlet stigning på knap 57 mia. i det samlede realkreditudlån. Fast rente med afdrag står således for 94% af stigningen på boligejernes lån, som afspejler sig i den voksende andel i de danske boliger.

Øger robustheden på boligmarkedet mod en rentestigning - som de færreste egentlig forventer
Udviklingen giver et væsentligt mere robust boligmarked over for stigende renter. Ét er på husholdningsbudgettet, hvor en rentestigning preller af på boligejere med fast rente. Noget andet er på boligopsparingen, hvor en mærkbar og hurtig rentestigning kan lægge et nedadgående tryk på boligpriserne. Her er fordelen med det fastforrentede 1,5%-lån, at værdien af gælden i boligen ligeledes falder med en rentestigning og på den måde beskytter boligopsparingen.

Man kan spørge sig selv om nødvendigheden for at sikre sin rente og boligopsparing mod stigende renter, når vi alligevel ikke har de store rentestigninger i sigte. Til det er svaret, at virkeligheden tidligere har overrasket renteprognoser. Vores hovedscenarie er en svag stigning i renterne med et fortsat 1,5%-lån som toneangivende om et års tid i en lidt ringere kurs end i dag. Men hovedscenarier følges altid af alternative scenarier. Et alternativ er en markant og hurtig rentestigning hen over efteråret trukket af forbedrede nøgletal, herunder særligt løn- og inflationstal for USA og euroområdet, en dalende udenlandsk efterspørgsel efter dansk realkredit samt en lettelse af de politiske tåger, som i øjeblikket kredser omkring handelskrig, Brexit og Italien. Rammer de elementer samtidig, kan det bringe renten på et fastforrentet lån op mod 2,5% om et år.

Baggrund for større rentesikkerhed på boligmarkedet: Rentefald, myndighedstiltag og bidragssatser
Den mærkbare ændring i danskernes lån mod større rentesikkerhed sker på baggrund af en stribe faktorer. For det første har rentefald åbnet op for muligheder for rentesikring, som vi ikke tidligere har været vidne til. I 2015 blev det for første gang muligt at binde rente på 2%, og i dag taler vi så om 1%-1,5%. For at sætte det i perspektiv, så rundede F1-renten i begyndelsen af dette årti 1,5% flere gange. Hertil er forskellen mellem fast rente og variabel rente i øjeblikket minimeret til et 10-årigt lavpunkt, og det vil give yderligere styrke til valget mod rentesikring i den kommende tid, hvor vi ikke ser de store rentestigninger i horisonten.

Samtidig er der kommet flere tiltag fra myndighedernes side, som begrænser udbredelsen af lån med variabel rente og med afdragsfrihed. Og de virker. Det seneste er fra indgangen til 2018 med God Skik i Boligkredit, hvor de mest gældssatte boligejere oplever begrænsede muligheder på lånevalget. Herudover er bidragssatsen steget mest på lån med variabel rente og på lån med afdragsfrihed. Det giver yderligere et argument for at vælge rentesikringen til og koble afdrag på lånet.