Realkreditgælden stiger i 90% af landets kommuner og mest i København

Tallene viser, at realkreditgælden det seneste år er øget mest i København og hovedstadsområdet samt i Aarhus. Sådan har det været i en årrække. Strammere kreditregler gør dog, at realkreditgælden i vækstområderne vokser noget langsommere nu end tidligere.

At realkreditgælden vokser i hovedparten af landets kommuner er en naturlig følge af, at det går godt på boligmarkedet, og tallene cementerer, at de gode tider ikke kun er forbeholdt boligejere i landets store byer. De senere år har der været prisfremgang og et øget antal bolighandler i størsteparten af Danmark, og derfor ser vi, at realkreditgælden øges i stort set hele landet. Når det vedvarende er i kommunerne i og omkring København, at realkreditgælden stiger mest, så er det et soleklart bevis på, at selvom temperaturen på ejerlejlighedsmarkedet er dalet, så er der fortsat varmt. Ser man mere end et par år tilbage, så handles der nemlig fortsat godt med ejerlejligheder i både København og Aarhus.

Samtidig har de lave renter og ikke mindst rentefaldet på de fastforrentede lån i 2019 fået rigtig mange til at omlægge deres lån og bruge omlægningen til at låne op i friværdien og måske få planerne om et nyt køkken realiseret. Vi oplever også, at der lånes op i friværdien til køb af sommerhus. Mange danske familier sidder i dag med betydelige friværdier, og generelt er sommerhuspriserne lave, hvilket også er en årsag bag den stigende realkreditgæld.

På nogle måder kunne adfærden faktisk godt lugte lidt af noget, vi så i 00'ernes højkonjunktur og frem til, at den økonomiske krise slog dansk økonomi og ikke mindst boligmarkedet omkuld. Men når man ser nærmere på, hvad de gode tider og rentefaldet i dag bruges til, så kan de gode tider og lave renter ikke soldes op. Tværtimod. Det er i den grad de allermest forsvarlige lån, boligejerne valfarter til, selvom det typisk også er dem, som tynger det månedlige husholdningsbudget mest. Der omlægges nemlig til lån med fast rente i et omfang, der ikke er set i en længere årrække. Det er derfor nærmere et sundhedstegn, at realkreditgælden øges i mange dele af landet end en trussel.

I 10 kommuner falder realkreditgælden 

De kommuner, hvor realkreditgælden falder, ligger typisk i en af de mere tyndtbefolkede dele af landet. Det er kommuner, hvor boligpriserne ikke er øget særligt i løbet af de senere år, og hvor der er forholdsvis få bolighandler. Danskerne bosætter sig i stigende grad i de større byer, og det dæmper efterspørgslen efter ejerboliger i ”vandkantsdanmark”. Når priserne kun stiger svagt eller falder lidt, og der samtidig afdrages mere, så falder realkreditgælden.

Mere robust boligmarked trods mere gæld

Udviklingen giver et boligmarked, der er væsentligt mere robust over for stigende renter. Ét er husholdningsbudgettet, hvor en rentestigning preller af på boligejere med fast rente. Noget andet er boligopsparingen, hvor en mærkbar og hurtig rentestigning vil trykke boligpriserne ned. Her er fordelen med det fastforrentede 0,5%-lån, at værdien af gælden i boligen ligeledes falder med en rentestigning og på den måde beskytter friværdien og boligejeren mod insolvens. Og jo lavere kuponrenterne er, desto større er kursens rentefølsomhed typisk. Netop turen ned fra en højere fast rente til den nuværende tager mange boligejere i disse måneder. På de gældende fastforrentede lån på 0,5% vil en rentestigning til 1,5% betyde en reduktion af gælden på omkring 10%, hvilket er en ganske fin forsikring at sidde med som dansk boligejer, der jo ingen indflydelse har på, hvordan renter eller boligmarkedet bevæger sig.

Nationalbankens analyse kan læses i sin helhed her.