Højere renter gør opkonvertering mulig – en god ide for visse boligejere

Markederne er meget urolige for tiden, så 2%-lånet kan meget vel lukke og åbne flere gange i den kommende tid. Uroen på den danske børs fortsætter således her til morgen med endnu et stort fald på aktiemarkedet.

Uanset er der vendt op og ned på danskernes udvalg af boliglån med fast rente på under to uger. Frem til den 12. marts steg kurserne, og snakken gik på om boliglån med fast rente på 0,5% i 30 år ville nå kurs 100 og lukke for tilbud. Det ville åbne mulighed for lån med endnu lavere rente. Kursen på 0,5%-lånet er siden faldet brat og ligger lige nu omkring 89.

Rentestigning giver boligejere med fast rente noget nyt at spekulere på
Renternes kovending åbner for en ny overvejelse for nogle boligejere med fastforrentede lån, der ikke har været på tapetet længe: såkaldte opkonverteringer.

En boligejere med fx et 30-årigt lån med fast rente på 0,5% kan skifte det ud med et 2%-lån. En sådan opkonvertering vil barbere ca. 10 pct. af restgælden med de aktuelle kurser. Omvendt er prisen for opkonverteringen, at renten på lånet bliver højere. Selvom restgælden, som boligejeren betaler renten af, falder, så er faldet ikke stort nok til at kompensere fuldt ud for rentestigningen.

Er lånet på 1 mio. kr., stiger de samlede ydelser i hele lånets løbetid derfor med 70.000 kr., når man regner det hele i nutidens købekraft. Den månedlige ydelse efter skat på et lån med afdrag er godt nok omtrent uændret (fordi kursen på 2%-lånet er så tæt på kurs 100). Men afdraget falder samtidigt med ca. 750 kr. pr. måned. Der bliver altså så at sige spist af besparelsen på restgælden fra starten af det nye lån.

Hvis man slår til nu, går man samtidig glip af en endnu større nedgang i restgælden, hvis renten stiger yderligere, og der skal herefter en stigning i de 30-årige renter på 1-1,5 procentpoint, før det giver mening af opkonvertere endnu engang. I det nuværende usikre marked er det i dén grad vanskeligt at forudsige renten blot et par dage længere frem.

En opkonvertering er kun interessant for nogle boligejere
En opkonvertering er ikke for alle boligejere. For det første er det mest boligejere med 0,5% fastforrentede lån, som har noget at tænke over efter den nuværende rentestigning. Der kan også være boligejere med meget høj restgæld og et 1%-lån, hvor det er relevant. For disse to grupper af boligejere er der en række situationer, hvor der kan være noget at hente ved en opringning til pengeinstituttet:

Du tror på, at renten igen falder til et meget lavt niveau
Udgangspunktet for en opkonvertering er, at du som boligejer tager et lån med en højere rente til at finansiere tilbagebetalingen af fx et 0,5%-lån, som du nu kan købe billigt, fordi kursen er faldet, pt. til 89. For hver 100 kr. gæld du har, betaler du altså 89 kr. De samlede udgifter på dit lån stiger dog, fordi du finansierer det med et dyrere lån. Så for at det er en fidus, skal du forvente, at renten falder igen, så du kan nedkonvertere til et lån med en billigere rente. Hvis renten falder igen, har du nemlig opnået det ønskede: du har barberet en god luns af din gæld og har samtidig en lav rente, så du slipper billigere i boligydelse. Jo længere tid der går, før et rentefald måtte komme, jo mindre bliver gevinsten.

Hvis renten omvendt ikke falder igen, så sidder du tilbage med et dyrere lån. Boligejere med fastforrentede lån skal derfor afgøre med sig selv, om det dyrere lån står mål med en potentiel gevinst ude i fremtiden, hvis renten igen falder. På den måde kan en opkonvertering ses som et tilkøb af en forsikring mod rentefald. Som alle andre forsikringer er der også en præmie eller en pris for denne.

Hvis du i forvejen har anden og dyrere gæld, fx fordi du har lånt mere end de 80% af boligens værdi, der kan finansieres af realkredit, så kan rentebesparelsen herfra gøre regnestykket mere interessant. Du kan ved en opkonvertering belåne 80 % af din boligs værdi med eksempelvis det genåbnede 2%-lån og så betale af på anden gæld med højere rente. Det kræver en individuel beregning for at give det fulde billede, men det er noget du helt sikkert bør diskutere med din rådgiver i dit pengeinstitut.

Du planlægger at flytte snart
Hvis du er ved at flytte eller stærkt overvejer at flytte, så kan det være en ide at lægge om til et lån med fx variabel rente. På den måde er du sikker på at inkassere kursgevinsten på restgælden, selv hvis renten skulle begynde at falde igen, inden du flytter og dermed opsiger lånet. At du skifter til et lån med variabel rente, betyder ikke så meget for din risiko, da din tidshorisont er meget kort.

Har du et 0,5%-lån, har du dog fået det inden for det seneste år, fordi du enten lige er flyttet ind i din bolig eller konverterede ned i et 0,5%-lån. Du har altså dengang truffet en beslutning med lang tidshorisont, og det vil derfor være i helt særlige tilfælde, at du allerede nu planlægger at flytte igen.

Du ønsker at hegne din besparelse på restgælden inde
Ved at lave en opkonvertering nu, kan du også sikre dig besparelsen på restgælden. Det kan være relevant, hvis du fx frygter et boligprisfald på grund af sundhedskrisen og vil være sikker på at få en lavere restgæld, der kan dække noget af faldet, hvis du vil ud at sælge. Så kan du sikre dig en fugl i hånden her og nu.

Du ønsker at skifte risikoprofil til et lån med variabel rente
Hvis du siden du optog lånet har skiftet mening, så du nu hellere vil have et variabelt forrentet lån, er det et godt tidspunkt at gøre det på. Du får stadig en lav ydelse, fordi renterne på de variabelt forrentede lån stadig er lavere end det fastforrentede på fx 0,5%. Samtidig får du skåret en del af restgælden og skylder derfor mindre. Her skal du blot være opmærksom på, at du skifter strategi fra et meget sikkert lån, hvor du kender renten i 30 år, til et lån med hyppigere renteændringer.

Nogle boligejere har ikke gavn af en opkonvertering
En restgæld af en hvis størrelse er en forudsætning for at en opkonvertering giver økonomisk mening. Og det vil i praksis nok betyde, at en boligejere stadig skal skylde i omegnen af 750.000 kr. Da lån med 0,5% i rente kun er tilbudt siden august sidste år, vil det være gældende for langt de fleste boligejere med et sådant lån. Det samme gælder i øvrigt dem med et lån til 1% i rente, der også alle er under et år gamle.

I modsætning til en nedkonvertering behøver du imidlertid ikke have en lang tidshorisont – tværtimod. Flytter du kort tid efter, har du som nævnt ovenfor blot sikret dig besparelsen på restgælden, selv i en situation hvor renten skulle være faldet igen

Men det er afgørende er, at du som boligejere er villig til at give afkald på dit 0,5%-lån, der sikrer dig en rekordlav og fast rente i 30 år. Ingen kan vide, om renten kommer derned igen. Måske gør den, måske gør den ikke. Måske kan den blive endnu lavere engang. Ingen kan sige det med sikkerhed.

Hvis du ikke kan lide at spekulere i, hvordan renten bliver i fremtiden, men har valgt et fastforrentet lån med en meget lav rente, fordi du er glad for sikkerheden, så behold dit nuværende lån. Du kan samtidigt varme dig ved tanken om, at du slog til, da renterne var meget lave – og nyde det de næste 30 år.