Boligfesten er rykket til provinsen, mens der er knap så meget fest tilbage på ejerlejlighederne i storbyerne

Tallene viser bl.a., at prisen på et dansk parcel- eller rækkehus i november 2018 lå 4,3% højere end i november 2017. Tallene viser samtidig, at priserne på landets ejerlejligheder på landsplan er øget 5,2% det seneste år - det er pænt, men betydeligt lavere end hvad vi har set de senere år. Den dæmpede prisudvikling på ejerlejligheder skyldes primært 6 måneder med mindre prisfald i Københavnsområdet og ret kraftige prisfald i Aalborg i stor set hele 2018.

Boligfesten er rykket til provinsen

Vi er der i boligmarkedets cyklus, hvor prisstigningerne rykker ud fra de største byer til kommuner længere væk. Det gælder især omkring København men skam også omkring Aalborg og Aarhus. Efter 3-4 år meget kraftige prisstigninger på huse tæt på landets største byer, så er prisniveauet blevet så højt, at mange familier ikke længere kan være med.

Når vi kigger et godt stykke ud i landet er huspriserne fortsat relativt lave i lyset af de lave renter og den rekordhøje beskæftigelse, og det er derfor muligt for flere, jo længere væk fra de største byer, de bevæger sig, at finde et hus, der matcher drømme og pengepung. Derfor er der nu gang i huspriserne mange steder i provinsen, mens priserne på storbyernes ejerlejligheder har mistet momentum.

En stigning på 4,3% betyder, at et gennemsnitligt parcelhus på 145 m2 har øget sin værdi med næsten 90.000 kr. på et år. Det er i Nordsjælland og på Fyn, at huspriserne med stigninger omkring 7% har været størst. Mere trægt står det til i Nordjylland og på Bornholm, hvor huspriserne i november 2018 lå omtrent 2% lavere end på samme tid sidste år.

Især Aalborg og Københavns ejerlejlighedsmarkeder oplever modgang

Priserne på ejerlejligheder i København og Aalborg har de seneste år haft meget høj fart på - i flere år har vi set stigninger over 10%, hvilket er betydeligt højere end eksempelvis i Aarhus og Odense. Priserne i Aalborg og København har derfor ikke bare nået et historisk højt niveau, men også et niveau hvor langt færre boligkøbere kan være med. Samtidig trådte strengere kreditkrav i kraft ved årsskiftet, hvilket ligeledes har reduceret feltet af potentielle købere i de dyreste områder. Endelig kan den seneste tids afmatning have haft en selvforstærkende effekt, da nogle boligsøgende ikke ønsker at købe i et marked, der viser svaghedstegn. Så trækker de sig og ser tiden lidt an.

I Odense og Aarhus ses ikke samme opbremsning som i Aalborg og København. Ejerlejlighedsmarkedet i Aarhus og Odense har også oplevet pæne prisstigninger de senere år, men udbuddet af lejligheder har i langt højere grad end i eksempelvis København kunnet matche efterspørgslen, hvilket har resulteret i en noget mere afmålt prisfremgang i de to byer de senere år. Som konsekvens koster en gennemsnitskvadratmeter ejerlejlighed i København i dag 40% mere end en tilsvarende i Aarhus - under den tidligere boligmarkedsoptur i midten af nullerne kostede de stort set det samme. Selvom salget af ejerlejligheder i Aarhus også er gået nogle gear ned i 2018, så er opbremsningen ikke så hård og der fortsat plads til prisstigninger.

De kommende år for ejerlejlighederne…

I de kommende år er der flere ting i kikkerten, der gør udsigten noget sløret for ejerlejlighederne. Usikkerheden om de nye boligskatter, der træder i kraft 2021, kan få køberne til at trække sig og dæmpe prispresset. Omvendt kan muligheden for at få skatterabat betyde øget efterspørgsel i årene frem til 2021, hvilket kan føre til flere handler og øget prispres. Samtidig er renteudviklingen en joker, som kan få stor betydning for prisudviklingen på det rentefølsomme københavnske boligmarked. Vi forventer at den nuværende usikkerhed og mere afdæmpede udvikling også vil præge næste år og bl.a. resultere i et lille prisfald på ejerlejligheder i København på 1,6%, mens der på landsplan ventes et lille plus på 0,5% prisstigning.