Konverteringsbølgen større end ventet - rammer 100 mia. og på niveau med 2015
Realkreditinstitutterne har med dagsfriske tal opgjort, hvor meget konverteringsbølgen løber op i.
Opsigelsesfristen var i tirsdags, og i dag kan realkreditinstitutterne samlet berette om indfrielser af fastforrentede lån på omkring 115 mia. kr. Dog står Støttet Byggeri for i omegnen af de 15 mia. af indfrielserne og skal ikke anses som en del af konverteringsbølgen som følge af det seneste rentefald. Derfor er de 115 mia. et misvisende tal for måling af konverteringsbølgen, mens 100 mia. derimod viser konverteringsbølgens retvisende størrelse.
På de sidste to dage op mod fristen tårnede bølgen sig massivt op, hvor der blev indfriet lån for yderligere 36 mia. kr. Det er kæmpe stigning og er en god sjat mere, end vi havde forventet, som var 85 mia. Det betyder, at boligejerne viser en konverteringsaktivitet på niveau med i 2015, hvor 2%-lånet for første gang så dagens lys. Nu er det så 1,5%-lånet som tiltrækker sig al opmærksomheden, hvor mere end 80.000 boligejere har udnyttet situationen i denne ombæring.
Til sammenligning har indfrielserne ligget på 20-40 mia. kr. til de foregående ni opsigelsesfrister.
Det er især boligejere med 2,5%-lån og 2%-lån, som driver konverteringsbølgen, hvor de står for omkring 70% indfrielserne rundt regnet lige fordelt mellem de to kuponrenter. Mens en nedkonvertering fra 2,5% til 1,5% er lige højrebenet for mange, så skal der lidt mere til for boligejere, som nedkonverterer fra 2% til 1,5%. Ved blot at skære et halvt procentpoint på renten ser vi derfor ofte, at det gøres i kombination med øvrige ændringer på lånet, som lånestørrelse, løbetid eller afdragsprofil. For boligejere, som fortsat går med overvejelser, lyder næste frist om tre måneders tid ved udgangen af juli.
Regner vi på en nedkonvertering lige op til fristen i tirsdags fra 2,5% til 1,5% med afdrag, så er der et ydelsesfald på 150 kr. efter skat pr. mio. i vente. Samtidig stiger afdraget med 420 kr. Over et låns løbetid er der på den gode side af 100.000 kr. at spare pr. mio. før skat. Omkostninger er tjent hjem på 2 år, og kurstabet er tjent hjem efter yderligere knap 2 år.
Konverteringsbølge øger robustheden på boligmarkedet
Mens boligejerne typisk opnår en lavere ydelse og et øget afdrag i forbindelse med nedkonverteringen, så øger de også sikkerheden over for boligformuen ved en fremtidig rentestigning. Fastforrentede lån bærer en vis forsikring af friværdien, da en mærkbar og hurtig rentestigning risikerer at sætte sig i boligpriserne i nedadgående retning, men også i et fald i obligationskurserne bag de fastforrentede lån. Det kan give mulighed for at indfri til en lavere kurs og derved skære af sin restgæld, som er kernen i friværdibeskyttelsen.
De fastforrentede lån med renter på 2% og opefter har på nuværende tidspunkt kurser over 100, og man kan altid komme ud af lånet til maksimalt kurs 100. Det betyder, at boligejere med 2%-lån først vil få glæde af en rentestigning, når renten igen runder 2%. Tilsvarende skal renten runde 2,5%, før boligejere med 2,5%-lån vil få del i faldet i obligationskurserne som følge af en rentestigning. Med 1,5,%-lånet vil man med de nuværende renter derimod få glæde af rentefaldet fra dag et. Herudover ser vi også boligejerne afdrage på lånet i et stigende omfang, mens der fortsat eksisterer en vandring fra variabelt forrentede lån mod fastforrentede lån. Alle bevægelser øger robustheden på de danske boligmarked over for en eventuel fremtidig rentestigning.
