Historisk konverteringsbølge buldrer videre trods kursfald
Tal fra realkreditinstitutterne viser, at indfrielserne af fastforrentede lån nu er oppe på 87,9 mia. kr., efter indfrielserne steg 26 mia. kr. alene i sidste uge. Der er endnu 2½ uger til næste frist, som lyder ved månedsskiftet.
Kurserne har fået et hak på tuden over de seneste uger, hvor 1%-lånet med afdrag i runde tal er faldet fra 99 til 97. Jeg har tidligere sagt, at en mærkbar rentestigning og følgende kursdyk vil fungere som en effektiv bølgebryder, og det holder jeg fast i… men vi er slet ikke der endnu. Renten skal højere op, før konverteringsbølgen for alvor bremser op. Omend det er til en lavere kurs i dag, så taler vi fortsat om 1%-lån som det toneangivende med ganske fornuftige konverteringsmuligheder for mange boligejere. Og selvom vi nedjusterer vores forventning til det samlede konverteringsomfang en anelse til 175-185 mia. kr. (mod knap 200 mia. tidligere), så er vi fortsat på vej mod den største konverteringsbølge nogensinde.
En nedkonvertering taler især til boligejere med 2% eller endnu højere på deres fastforrentede lån i dag. Der er i dag i omegnen af 350.000 boligejere med 2%-lån, mens der er omkring 150.000 boligejere med 2,5% eller endnu højere i rente. En nedkonvertering fra 2% til 1% med afdrag med dagens kurs vil resultere i et ydelsesfald på 130 kr. om måneden pr. mio. Samtidig stiger afdraget 530 kr. Omkostningerne er tjent hjem på godt 2 år, og skal kurstabet også tjenes hjem, går der yderligere godt 4 år.
Det seneste kursfald skyldes først og fremmest en stribe stærke nøgletal fra begge sider af Atlanten og deraf aftagende forventninger til nye lempelser fra den europæiske og amerikanske centralbank. Den danske og tyske 10-årige statsrente er siden bunden i begyndelsen af juli steget mere end 10 basispunkter (hhv. fra -0,32% til -0,20% og fra -0,40% til -0,27%), mens den amerikanske pendant er steget knap 20 basispunkter (fra 1,95% til 2,13%). Mens renterne generelt er tikket op, så handles danske realkreditobligationer isoleret set også til lidt ringere kurser end i starten af juli.
Der er fire opsigelsesfrister om året, og til fristen i april blev der indfriet lån for omkring 100 mia. kr., som var den største konverteringsbølge siden 2015. I april var det 1,5%-lånet, som der i høj grad blev konverteret til, men siden er renterne faldet yderligere. Nu er det 1%-lånet, som står øverst på hitlisten hos boligejerne, hvor vi til fristen ved udgangen af juli forventer en konverteringsbølge med næsten dobbelt styrke sammenlignet med april.
